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纯商品房土地供应恐被挤占

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-11-18
核心提示:北京土地市场并没有因为年关临近而归于平静,反而呈现出狂飙猛进的场面。“两年供给7万套自住型商品房”正强烈改变着房企对未来北京楼市的预期。  


  北京土地市场并没有因为年关临近而归于平静,反而呈现出狂飙猛进的场面。“两年供给7万套自住型商品房”正强烈改变着房企对未来北京楼市的预期,由于担心商品房用地面积受到挤压,11月4日,北京8宗地块集中竞拍吸引了约40家开发商参与争夺,北京东坝、亦庄等区域的楼面价被推至新高。


  土地市场上演疯狂的一天


  11月4日,北京8宗地块集中竞拍,万科铩羽而归。万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆在微博上写道:“2013年11月4日星期一,确实是一个让我开眼界的下午。”


  当天下午,北京迎来“京七条”后首次配建自住型商品房的土地拍卖,6宗配有自住型商品房的地块一次性入市,让北京市国土局的竞拍现场一片混乱。


  首先成交的朝阳东坝南区1105-660、661、665、666号地被保利首开联合体以21亿元的总价拿下,外加配建5万平方米自住型商品房。由于该地块还规划有8500平方米的限价房,到场人士直呼:“这么多性质的房子,楼面价怎么算?”“不知道保利、首开的账是怎么算的,我们算出来的商品房成交楼面价是3.6万元/平方米,开盘不卖6万元/平方米以上都不能保本。”某房企投资部的一位员工对我们调侃道,“楼面价远远超出了目前附近二手房的价格,我们已经跟不上众位大佬的节奏了。”


  据其测算,东坝地块规划住宅用地为8.5万平方米,去掉配建的自住型商品房5万平方米、限价房8500平方米,再去掉不能卖的地下空间,只剩下2.6万平方米的普通商品房;其自住型商品房的回购价格是2.2万元/平方米,限价房的回购价格是9900元/平方米,共能抵销11.8415亿元的地价款,因此,普通商品房楼面价达3.6万元/平方米,按4500元/平方米的建安成本计算,再加上财务成本和运营推广费用,其未来的售价每平方米至少要卖6万-7万元。


  东坝地块成交后,“赶紧去买首开常青藤吧,其价格转眼就得涨”已经成为人们的共识。据了解,首开常青藤位于朝阳东坝板块,其在2009年的开盘价格为每平方米1.4万至1.7万元,目前二手房价格在3万元/平方米左右。


  纯商品房土地供应恐被挤占


  我们登录北京土地整理储备中心查询得知,目前正在挂牌出让的经营性用地还有26宗,都将在12月上旬出让。北京中原地产分析师张大伟认为,从近期情况看,房企拿地的积极性依然爆棚,个别企业对土地价格并不敏感,“只看地不问价”。


  为什么土地市场会出现如此火爆的局面?业内人士认为“京七条”的出台是原因之一。10月23日,北京市住建委发布了新的房地产调控政策,明确提出自住型商品房的概念,意在从供需两端加强对房地产的调控,被称为“京七条”。同日,北京市又发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,明确表示今后将加快发展自住型商品住房,通过采取“限房价、竞地价”等方式供地,建设套型建筑面积90平方米以下的住房,销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。今年年底前将完成2万套的供应,预计明年5万套自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。


  自住型商品房将给北京楼市带来怎样的影响,目前尚需拭目以待。然而,开发商对土地市场表现出的疯狂,显示出市场对自住型商品房挤占普通商品房用地的担忧。融创集团董事长孙宏斌曾对11月4日的抢地大战评论称:“京七条减少供应的预期引起开发商抢地而推高地价。”


  据统计,2012年北京新房住宅成交量约12.3万套,扣除保障房后,实际成交不到9.1万套,而明年北京自住型商品房将供应5万套,按此计算,给普通商品房留下的空间屈指可数。


  北京楼市泛豪宅化


  业内人士告诉我们,北京出台自住型商品房的初衷是为了降低楼市的平均房价,但其有可能推动普通商品房地价攀升,而动辄每平方米数万元的成交楼面价,势必产生大量总价不菲的豪宅。“开发商都没有建低价商品房的积极性了。”北京市房地产业协会秘书长陈志表示。


  21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为:“2014年北京商品房价格仍将暴涨,否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。”


  亚豪机构市场总监郭毅表示:“按照明年5万套自住型商品房供应的数量计算,占比将达到新房市场的50%,各类保障房占比约20%—25%,只有20%—30%的土地留给商品房,这个供应结构产生的效果将会在2015年显现。”


  按照北京市住建委的说法,未来北京将形成保障房、自住型商品房、商品房三层供应体系,做到“低端有保障、中端有政策、高端有控制”。按照“京七条”的规定,保障房轮候家庭有购买自住型商品房的优先权,而北京有10多万个轮候家庭,僧多粥少,竞争激烈程度可想而知。由此可见,低端需求和中端市场的错位搭配,将会产生一个尴尬的局面:部分“夹心层”既买不到自住型商品房又买不起高端住宅,只能望房兴叹。

 

 
 
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